離婚という人生の大きな節目を迎える際、夫婦で共有名義の不動産を所有しているケースは少なくありません。
その名義をどう整理すべきか、将来的な負担やトラブルを避けるためには、どのように対応するのが賢明でしょうか。
共有名義の不動産は、離婚後も関係が続いてしまう、維持費がかかる、相続で予期せぬ揉め事の原因になるなど、様々な側面で注意が必要です。
今回は、離婚時の共有名義不動産が抱える問題点と、その解消に向けた具体的な方法について解説します。
離婚時共有名義不動産はどうなる
離婚後も名義で関係が続く
離婚後も不動産の名義を共有したままにすると、その不動産に関して、売却や賃貸、リフォームなど、何か重要な決定をする際に、もう一方の所有者の同意が必ず必要となります。
たとえ離婚して関係を解消したいと考えていても、不動産という共有財産があることで、連絡を取り合ったり、意見を調整したりする必要が生じ、精神的な負担となる可能性があります。
また、所有者の一方が不動産の活用を望んでも、もう一方が同意しなければ進められないため、結果として不動産が活用されないまま放置されてしまうケースも少なくありません。
共有名義の維持費がかかる
不動産を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税といった税金が毎年発生します。
さらに、建物の維持管理費や火災保険料、地震保険料なども必要となるでしょう。
共有名義の不動産がある場合、たとえその不動産に住んでいなくても、所有しているだけでこれらの費用負担義務が生じます。
納税通知書は代表者に届くことが多いものの、名義人同士で負担割合や支払いを巡る話し合いがうまくいかないと、支払いの遅延やトラブルに発展する可能性も考えられます。
維持費の発生や管理の煩雑さを考えると、共有名義の解消は早期に検討すべき事項です。
相続でトラブルを生む
共有名義の不動産がある状態で、共有者の一方が亡くなった場合、その共有持分は相続の対象となります。
これにより、新たな相続人が共有者として加わることになり、共有者の人数が増え、不動産の管理や処分に関する意思決定はさらに複雑化します。
例えば、元夫婦のどちらかの相続人が、面識のない元配偶者やその関係者と不動産を共有することになり、意見の対立が生じやすくなります。
共有者全員の同意が必要な場面で意見がまとまらず、結果としてトラブルに発展するケースが少なくありません。
離婚時共有名義不動産をどう解消すべきか
不動産売却で共有解消
共有名義の不動産を整理する最も一般的な方法の一つが、不動産を売却して共有状態を解消することです。
夫婦が協力して不動産会社に売却を依頼し、買主との契約を進めることで、共有名義は解消されます。
売却によって得られた代金は、まず住宅ローンの残債の返済に充てられ、残額があれば夫婦間で財産分与として分配することになります。
この方法では、夫婦双方での手続き協力が必要ですが、不動産を手放すことで、その後の維持費の負担もなくなり、将来的な関係性の継続や相続トラブルのリスクも回避できます。
持分買取で名義変更
夫婦の一方が離婚後もその不動産に住み続けたい場合や、もう一方の持分を整理したい場合には、持分買取という方法があります。
これは、一方の共有者が、もう一方の共有者の持分を買い取ることで、不動産の名義を単独のものに変更する方法です。
持分を買い取る際には、不動産の評価額を算定し、その評価額に基づいて買取価格を決定します。
住宅ローンが残っている場合でも、ローン名義人が住み続けて持分を買い取る、といった形での解消も可能です。
これにより、不動産を維持しつつ、共有関係を解消することができます。
離婚時の税金注意点
共有名義の不動産を解消する際には、税金に関する注意点があります。
離婚による財産分与として持分を譲渡または取得する場合、原則として贈与税や不動産取得税はかかりません。
しかし、財産分与の額が社会通念上相当な範囲を超えている場合や、税金逃れを目的としていると判断された場合には、これらの税金が発生する可能性があります。
また、共有持分を単独名義に変更する手続き（登記）には登録免許税がかかります。
一方、不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合には、譲渡所得税がかかる可能性がありますが、居住用不動産であれば一定の特例措置が適用される場合もあります。
まとめ
離婚時に共有名義の不動産を所有している場合、その共有状態を解消することは、将来的な関係性の継続や予期せぬトラブルを防ぐために非常に重要です。
不動産の売却や持分の買取といった方法で共有名義を解消することが可能ですが、それぞれの手続きや、それに伴う税金についても理解しておく必要があります。
財産分与として行われる場合、贈与税や不動産取得税は原則としてかかりませんが、登録免許税や譲渡所得税については注意が必要です。
離婚を機に、所有する不動産をどのように整理するか、ご自身の状況に合わせて専門家とも相談しながら、計画的に進めることをお勧めします。
