不動産相続の流れと必要な手続き

1．遺言書の有無を確認

まずは遺言書の有無を確認します。
遺言書が残されている場合は、基本的にそこに記載されている内容に従って相続を進めます。

2．相続人の確定

遺言書が残されていない場合は、相続人を確定させるために被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本を取得し、法定相続人の調査を行います。
後になって新たな相続人の存在が発覚した場合、遺産分割協議が振り出しに戻ります。この時点でしっかり調べておきましょう。

3．財産の特定

どのような財産が残されているのかを特定します。
財産目録の作成は法律上義務ではありません。
作成することで遺産分割協議をスムーズに進めることができ、無用なトラブルを避けることにも繋がります。
マイナスの財産がプラスの財産を上回るようであれば、この時点で相続放棄を検討することもできるようになります。

4．遺産分割協議

相続人と相続財産の確定をもって、遺産協議を行います。
遺産分割協議では、遺産の分割について相続人全員の合意が必要です。
どうしても協議がまとまらない場合は、家庭裁判所へ遺産分割調停を申立てます。

遺産分割協議で合意に至ることができれば、合意の取れた分割内容に沿って遺産分割協議書を作成します。
なお、不動産の相続方法に関しては「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有名義」の大きく4つがありますので、相続人全員が納得できる方法をとる必要があります。

5．相続財産の名義変更

土地・建物といった不動産などを相続する場合、被相続人名義から相続人名義へ変更の手続きが必要です。
遺産分割協議で不動産を引き継ぐ場合は、早めに名義変更手続きをしましょう。

6．相続税の申告と納付

相続税の申告期限は「相続の開始を知った日から10ヶ月以内」です。
期限内に税務署に相続税の申告・納税をしましょう。
期限をすぎたり納税額が不足していたりすると、延滞税・加算税が課せられます。

不動産相続にかかる費用

相続税

被相続人から相続人へ土地や建物などの財産が引き継がれた際に、その受け取った財産に課される税金です。
プラスの財産からマイナスの財産を差し引いた遺産総額が基礎控除額を下回れば相続税の申告納税は不要、上回れば納税の必要があります。

登録免許税

不動産の相続登記の際に課される税金です。固定資産税評価額をもとに算出され、土地と建物の両方に対して課税されます。

登録免許税額の計算式は以下のとおりです。

その他諸費用

不動産相続に際しては、戸籍謄本や登記事項証明書・住民票など、様々な書類の取得や送付が多く発生するため、書類の交付手数料や郵送費などが諸費用としてかかります。

不動産売却の種類

不動産の売却方法には「買取」と「仲介」の2種類があります。

買取

不動産を直接不動産会社に買取ってもらう方法です。
不動産会社が直接買取りますので売却までに時間がかからない点がメリットですが、「仲介」に比べると一般的に売却額が2割程度低くなります。

仲介

不動産会社に依頼して販売活動をしてもらい、買主を探してもらう方法です。
一般的に買取よりも高く売却ができる可能性が高いですが、買主を探す期間が必要ですので、「買取」よりも売却までに時間がかかる傾向にあります。

不動産売却の基本的な流れ

1．相場を調べる・不動産査定を依頼

不動産を適正価格で売却するためにも、不動産会社などへ査定依頼をする前に、まずは自分で相場を調べておきましょう。
自分で相場を知っておかなければ、不動産会社の査定結果が適正かどうかの判断ができません。

相場を確認した後、不動産会社へ査定依頼をします。

2．媒介契約を締結・販売活動の開始

査定額に納得できたら不動産会社と媒介契約を結び、買主を探す販売活動をしてもらいます。
売却の方法で買取を選んだ場合は、この媒介契約・販売活動の手順は必要なく、そのまま「3．売買契約を締結」に移ります。

3．売買契約を締結

買取による売却の場合は不動産会社と、仲介による売却の場合は不動産会社に探してもらった買主と売買契約を結びます。
仲介における売買契約締結時、売主は不動産会社へ仲介手数料の支払いが必要ですので、支払いの用意をしておきましょう。

4．決済・引き渡し

売買契約締結後、所有権の移転手続きや銀行とのやり取りで、一般的には引き渡しまでに1ケ月ほどの時間がかかります。
売主はこの間に引越しを済ませましょう。

5．確定申告

不動産の売却により利益が出た場合、「譲渡所得税」が課されます。
売却の利益が出ていない場合は課税対象とはなりません。
居住用財産売却の際は「3,000万円の特別控除」を適応することもできますが、控除を適応した結果譲渡所得がプラスになっていないとしても確定申告は必要ですのでご注意ください。

不動産売却に必要な費用

不動産売却においては、売却によって資金が入ってくるだけではなく、出ていく費用もありますので注意しましょう。
不動産売却完了までにかかる主な必要費用は、目安として不動産売却額の3～5％ほどです。
不動産の種類や売却方法によって異なりますが、主な費用項目としては「仲介手数料」「印紙税」「譲渡所得税」「測量費」「解体費」「クリーニング費」「抵当権抹殺費」などがあります。

不動産売却で意識したいポイント

不動産売却の際は、後悔しないためにも以下のポイントを意識しましょう。

時間に余裕を持つ

売却を焦ってしまうと、後悔をしやすいといえます。いつまでに売却したいか期限がある場合は、できるだけ早めにスタートするようにしましょう。

不動産に自信を持つ

自分が売りたい不動産に対して、長所を理解して適切な自信を持つことが大切です。「古いから売れないかもしれない」などと悲観的になると、価格交渉で譲歩し過ぎてしまいます。

不動産売却について学んでおく

売却の際は不動産会社がサポートしてくれますが、自分である程度の知識を得ておくことも重要です。念入りに情報収集しておき、不動産会社に任せきりにならないようにしましょう。

不動産会社は売却にかかせないパートナーと考える

不動産会社は、不動産売却を成功させるためのパートナーです。不動産会社次第で、売却の結果は変わってきます。そのため、不動産会社選びから慎重に行うことが大切です。

不動産購入にかかる費用

不動産購入の際には不動産自体に掛かる費用の他にも様々な諸費用が必要です。
そのため、不動産の購入を検討する場合、諸費用を含めた金額で資金計画を立てなければなりません。
一般的に、必要な諸費用の目安は「新築物件で物件価格の3～7％、中古物件で6～13％」と言われています。

諸費用には以下のようなものが挙げられます。

不動産契約時

仲介手数料・手付金・印紙税

決済・引き渡し時

頭金・登録免許税・火災保険料・地震保険料・住宅ローン融資手数料や保証料・司法書士への報酬

不動産購入後

不動産取得税・固定資産税・都市計画税・管理費や修繕費（マンション購入時）・引越し費用

不動産購入の基本的な流れ

1．希望条件の整理・情報収集

希望のエリアなどの物件の条件によって価格に大きく差が出ます。
適切な予算を組み立てるためにも、まずは自分の希望条件を明確化し、併せて相場情報を収集しておきましょう。

2．不動産会社へ購入相談

個人では把握できない不動産の実際の相場や売買情報もありますので、不動産会社へ購入相談をしましょう。
情報の提供だけでなく不動産購入に関する疑問や不明点も解消することができ、条件や予算に合わせた提案をしてもらうことで検討の幅も広がります。

3．資金計画

不動産購入においては、不動産自体に掛かる費用の他にも様々な諸費用が必要です。
資金計画は、不動産購入後の生活に大きく影響します。
どのような費用が掛かるのかをしっかり把握したうえで、計画を立てるようにしてください。

4．下見をする

気になる土地や物件が見つかったら、実際に見てみましょう。
地図や間取図・写真だけではわからない情報を得ることができます。
特に、周辺環境や建物の内外観の細かい部分はしっかりチェックしましょう。

5．購入申込み・不動産売買契約

購入する物件が決まれば、購入の意思表示として購入申込書を提出します。
この際、申込証拠金の預けが必要になることもあります。

その後、不動産売買契約を交わす流れとなります。
契約の締結後は契約書に記載される内容に従って売主・買主の権利や義務が履行され、違反すると違約金が発生する場合もあります。
そのため、疑問点などあれば売買契約締結前に解消しておきましょう。

6．決済・引き渡し

売主に購入代金を支払い、物件の引き渡しをしてもらいます。
このとき、所有権移転登記の手続きも同時に進めます。

トゥルーウェルスホームは不動産のことでお悩みの方が、もっとも利益を得られる方法をご提案いたします。

古くなり空き家となってしまった戸建て・お住まいから離れた場所にある相続不動産・購入後なかなか収益化できていないマンションなど。
「上手に活用したいけれどできない、どうしていいのかわからない」ということが多いのではないでしょうか？

トゥルーウェルスホームは大手不動産会社での勤務経験や実績、東京・神奈川・静岡の富士・伊豆エリアに特化した不動産情報をもとに最適な活用方法をご提案いたします。

トゥルーウェルスホームの不動産活用プランは特に3つのコンセプトが特徴です。

1つはご相談者様にとって1番いい取引であること。
2つ目が売主・買主ともに「やってよかった」と気持ちよくなれるお取引であること。
3つ目がトゥルーウェルスホームにしかできない不動産活用プランであることです。

不動産活用は収益化や売却くらいと思われていますが、いろいろな方法を組み合わせることも可能です。
もし、他社様見積もりご依頼中でしたらトゥルーウェルスホームの提案と比べてみてください。
「あれ？トゥルーウェルスホームはこんなこともできるっていってたのに…」というポイントがきっと見つかります。