突然の転勤命令に、持ち家の処遇に悩む方は多いのではないでしょうか。
処遇には複数の選択肢があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
そこで今回は、大切なマイホームをどうすれば後悔せず活用できるのか、時間が限られる中で適切な判断をするための情報をご紹介します。
転勤時に持ち家を賃貸化する
賃貸化のメリットとデメリット
転勤時の選択肢の一つとして、マイホームを賃貸に出す方法があります。
空き家のままにしておくよりも維持管理がしやすく、老朽化防止にもつながります。
収入が得られれば、固定資産税などの一部を補える可能性もあります。
ただし、住宅ローンが残っている場合には要注意です。
住宅ローンは「本人が居住すること」を前提とした契約が一般的であり、金融機関に無断で賃貸に出すことは契約違反となる可能性があります。
賃貸化を検討する際は、必ず事前に金融機関へ相談し、必要に応じてローンの条件変更などを行いましょう。
さらに、賃貸には入居者トラブルや空室リスク、管理の手間などのデメリットもあります。
慎重な検討が必要です。
賃貸化の手順と注意点
賃貸化を進めるには、まず管理会社を選ぶことから始まります。
入居者の募集、家賃管理、修繕対応などを任せることで、遠方でも安心して管理が可能です。
契約形態は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
転勤期間が明確な場合は「定期借家契約」が適していますが、借主にとって条件が不利となるため、家賃設定の調整が必要です。
また、住宅ローン契約の条件を確認し、賃貸に出すことが契約違反とならないよう、金融機関との事前確認を必ず行ってください。
賃貸化における税金と住宅ローン控除
賃貸収入がある場合は確定申告が必要となり、所得税が課税されます。
また、住宅ローン控除は本人居住が条件のため、賃貸中は適用されません。
ただし、転勤後に再び自宅に戻って住む場合、要件を満たせば控除の再適用が可能になる場合もあります。
税制は変更されることもあるため、最新情報は税理士など専門家に相談するのが安心です。
転勤時に持ち家を売却する
売却時の費用と手続き
売却には仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかります。
不動産会社に依頼し、査定・広告・契約・引渡しまでを進めてもらうのが一般的です。
査定依頼は、事前にしっかりと行いましょう。
オーバーローン問題への対処法
住宅ローン残高が売却価格を上回る場合、「オーバーローン」の状態となり、売却後も借金が残る可能性があります。
この場合は自己資金や新たなローンで対応する必要があり、事前に資金計画を立てることが重要です。
売却における税金と住宅ローン控除
売却益には税金（譲渡所得税）がかかりますが、「3,000万円特別控除」や「買い替え特例」などの軽減制度が適用される場合があります。
これらの特例は一定の条件があるため、早めに専門家へ相談しておきましょう。
まとめ
転勤に伴う持ち家の対応策には、賃貸化、売却、空家管理など複数の選択肢があります。
特に賃貸化を検討する際は、住宅ローンの契約内容を確認し、必ず金融機関に事前相談を行うことが不可欠です。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがありますので、ライフスタイルや経済状況を踏まえ、後悔のない判断をしてください。
当社は、大手不動産会社で培ったノウハウを活かしながら、お客様一人一人に寄り添った提案を行っております。
不動産の無料査定も行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
