住宅ローンを抱えている方は、将来的な転居や事情により、家を売却することを検討されるケースがあるかもしれません。

しかし、住宅ローンが残っている状態での売却は、抵当権の抹消やローン残債の返済など、いくつかの注意点があります。
今回は、住宅ローンが残っている状態での売却方法を3つ解説することで、読者が安心して家を売却できるようサポートします。

□売却前提の住宅ローンを組む場合の注意点

住宅ローンが残っている状態での売却は、想像以上に複雑な手続きを伴います。
なぜなら、住宅ローンを利用して家を購入した際には、金融機関に抵当権が設定されているからです。
抵当権とは、借りたお金を返せない場合に備えて、債権者が債務者の不動産を担保にする権利のことです。
つまり、住宅ローン返済中に返済が滞ると、金融機関が家を競売にかけて債務を回収できるのです。
そのため、抵当権が付いたままの物件を購入するのはリスクが高く、売却の際にネックになります。

1: 抵当権の抹消

売却を円滑に進めるためには、まず抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消するには、住宅ローンの残債を一括返済するか、売却代金からローン残債を充当する必要があります。

2: ローン残債の返済

住宅ローンが残っている状態で売却する場合、売却代金からローン残債を充当する必要があります。
売却価格がローン残高よりも低い場合は、自己資金で不足分を補填する必要があります。

□住宅ローンが残る家を売却する3つの方法

住宅ローンが残っている家を売却する方法は、大きく分けて3つあります。

1: 売却金で住宅ローンを一括返済する

売却価格がローン残高よりも高く、売却金でローンを一括返済できる場合は、この方法が最もシンプルです。
売却代金からローン残債を充当し、残りの売却代金を手にすることができます。

2: 住み替えローンを利用する

新しい家を購入して住み替える場合、売却価格がローン残高より低くても、自己資金を用意せずに済むのが住み替えローンです。
売却した家のローン残債を新しい家の住宅ローンに一本化することで、返済の負担を軽減できます。
ただし、新しいローン契約と古いローンの返済を同時に進めるため、タイミングが難しい場合があります。
また、借入総額が大きくなるため、収入によっては審査に通らない可能性もあります。

3: 任意売却で売却する

ローンを払いきれずに返済を滞納してしまった場合に選ばれるのが任意売却です。
不動産会社が仲介役となり、金融機関と交渉を行い、市場で家を売却します。
売却金がローン残高に届かない場合でも、金融機関と交渉することで、残債の減額や分割返済などの条件が受けられる可能性があります。
任意売却は、債務整理の一種であり、自己破産や民事再生に比べて、手続きが比較的簡単で、住宅を手放すことができるというメリットがあります。

□まとめ

住宅ローンが残っている状態での売却は、抵当権の抹消やローン残債の返済など、いくつかの注意点があります。
売却方法には、売却金で住宅ローンを一括返済する、住み替えローンを利用する、任意売却で売却する、の3つの方法があります。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、自分の状況に合わせて最適な方法を選択することが大切です。
売却を検討する際は、不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。