住宅ローンの返済が残っている家でも、条件が整えば売却できることをご存知でしょうか。
多くの方が、ローンが残っていると売却は難しいと考えてしまいがちですが、実際には様々なケースで不動産を現金化することが可能です。
しかし、その売却プロセスは、ローンの残高と家を売却した際の価格の関係によって、対応が異なります。
ここでは、ローンが残っている家の売却について、基本的な考え方から具体的な方法までを解説します。

ローン残っている家は売れるか

ローン完済が売却の条件

家を売却するためには、まずその物件に設定されている「抵当権」を抹消する必要があります。
抵当権は、住宅ローンを借りている金融機関が、万が一返済が滞った場合に備えて物件に設定する権利です。
この抵当権がついたままでは、所有権を移転することができないため、一般的には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが売却の絶対条件となります。
通常、このローンの一括返済は、買主から受け取る売却代金をもって行われます。

オーバーローンでも売却は可能

住宅ローンの残高が、売却予定価格を上回る状態を「オーバーローン」と呼びます。
このような場合でも、諦める必要はありません。
オーバーローンとなってしまう場合でも、いくつかの方法で物件を売却することが可能です。
その方法としては、自己資金で不足分を補う、住み替えローンを利用する、あるいは任意売却といった選択肢が考えられます。

ローン残高がある家の売却方法

アンダーローンなら通常通り売却

「アンダーローン」とは、売却予定価格が住宅ローンの残高を下回らない状態、つまり、売却代金でローンを完済できる見込みがある状態を指します。
アンダーローンの物件であれば、基本的な売却の流れは、ローンが残っていない家を売却する場合と大きく変わりません。
買主が見つかり、売買契約が成立した後、物件の引き渡し（決済日）において、買主からの売却代金を受け取り、その代金で住宅ローンを一括返済し、抵当権の抹消登記を行います。
この一連の手続きは、通常、司法書士などが立ち会いのもと、スムーズに進められます。

オーバーローン時の対処法

売却予定価格よりも住宅ローンの残高が多いオーバーローンの場合、そのままではローンを完済できないため、通常の方法での売却は難しくなります。
しかし、以下のような対処法があります。

まず、最もシンプルな方法は、売却代金と自己資金を合わせてローン残高を完済する方法です。
もし手持ちの預貯金などで不足分を補えるのであれば、この方法が最もリスクが少なく、手続きも比較的簡単です。

次に、「住み替えローン」を利用する方法があります。
これは、現在住んでいる家のローン残高と、次に購入する家のローンを一本化して借り入れることができるローンです。
ただし、このローンを利用するには、新たに物件を購入する予定があることが前提となります。

さらに、返済が困難な場合には「任意売却」という選択肢もあります。
これは、金融機関との合意のもと、競売ではなく、通常の流通ルートで物件を売却する方法です。
任意売却は、通常の売却が難しい場合に検討される手段であり、専門家や金融機関への相談が不可欠です。

まとめ

住宅ローンの返済が残っている家でも、売却は十分に可能です。
重要なのは、ご自身の家のローン残高と、市場での売却価格を正確に把握することです。
売却価格でローンを完済できる「アンダーローン」であれば、通常の売却手続きで進めることができます。
一方、ローン残高が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合でも、自己資金での補填、住み替えローンの利用、あるいは任意売却といった方法で解決できる可能性があります。
これらの選択肢を理解し、ご自身の状況に合った方法を検討することが、スムーズな不動産売却への第一歩となります。