空き家の売却は、人生における大きな決断の一つです。
手続きや費用、税金など、複雑な要素が多く、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。
特に、高齢者の方にとっては、スムーズな売却を進めるための知識や情報が不足している場合もあります。
今回は、空き家売却における注意点を、売却前と売却後のそれぞれに分けて解説します。
簡潔で分かりやすい説明を心がけ、少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
空き家売却前の注意点
名義確認と相続登記手続き
空き家の売却には、登記簿上の名義人が売買契約を締結する必要があります。
相続によって空き家を所有するようになった場合、名義変更の手続き（相続登記）が済んでいないと売却できません。
相続登記は2023年4月から義務化されていますので、忘れずに行いましょう。
名義人が亡くなっている場合は、相続人の全員で相続登記を行う必要があります。
境界確認と測量
売却前に、土地の境界が明確にされているか確認しましょう。
境界が不明確な場合、売買契約に支障をきたす可能性があります。
境界確認には、法務局で地積測量図や公図を取得する方法、現地で境界標を探す方法、土地家屋調査士に依頼する方法などがあります。
特に古い地積測量図では正確性に欠ける場合があるので、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。
抵当権抹消登記手続き
空き家に抵当権（住宅ローンの担保として設定される権利）が設定されている場合、売却前に抵当権抹消登記を行う必要があります。
抵当権が残っていると、買主は安心して購入できません。
抵当権抹消登記は、ローン完済後も自ら手続きを行わないと消滅しないため、司法書士などの専門家に依頼するのが確実です。
必要な書類の準備
売却活動を進める上で、いくつかの書類が必要になります。
建物図面、固定資産税の納税通知書、銀行の残債票（住宅ローンが残っている場合）、リフォームの資料などがあるとスムーズに売却を進めることができます。
これらの書類を事前に準備しておきましょう。
自己判断でのリフォーム解体は避ける
売却前に自己判断でリフォームや解体を行うことは、必ずしも有利とは限りません。
リフォームや解体費用をかけたにも関わらず売れ残ってしまうと、費用が無駄になる可能性があります。
また、解体すると固定資産税が高くなる場合もあります。
リフォームや解体については、不動産会社に相談しながら慎重に判断しましょう。
相場調査と適切な価格設定
空き家の売却価格を決定する際には、相場を正確に把握することが重要です。
他の不動産情報や国土交通省の「土地総合情報システム」などを利用して、周辺の類似物件の価格を調べ、築年数、状態、立地条件などを考慮して適切な価格を設定しましょう。
価格設定が高すぎると売れ残る可能性があります。
空き家売却後の手続きと税金対策
契約不適合責任とリスク軽減策
空き家を売却した後も、注意すべき点があります。
例えば、契約不適合責任です。
これは、売買契約後に、契約書に記載されていない欠陥（シロアリ被害、雨漏りなど）が見つかった場合、売主が責任を負うものです。
買主からの修理費用負担や損害賠償請求などのリスクがあります。
譲渡所得税の計算と確定申告
空き家の売却で利益が出た場合は、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税は、売却価格から取得費、譲渡費用などを差し引いた譲渡所得に税率（約40％）をかけたものです。
取得費が不明な場合は、売却価格の5％を取得費とみなす場合があります。
相続した空き家の場合は、「相続空き家3,000万円特別控除」などの税制上の優遇措置が利用できる可能性があります。
確定申告は、税理士に相談するのがおすすめです。
相続空き家3000万円特別控除の活用
相続によって取得した空き家を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる「相続空き家3,000万円特別控除」が適用される場合があります。
この控除を受けるには、相続開始から3年以内の売却が必要です。
取得費の特例と節税対策
相続税を支払って取得した不動産を売却する場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」が適用される可能性があります。
この特例では、相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得税を軽減できます。
また、所有期間が10年を超える場合、譲渡所得税率が軽減される場合があります。
これらの特例を活用するには、税理士に相談することが重要です。
まとめ
今回は、空き家売却における注意点を、売却前と売却後の手続きに分けて解説しました。
売却前には、名義確認、境界確認、抵当権抹消手続き、書類準備、価格設定などが重要です。
売却後には、契約不適合責任、譲渡所得税の計算と確定申告、税制上の優遇措置の活用などが重要になります。
これらの点を踏まえ、専門家のアドバイスを受けながら、スムーズな売却を進めていきましょう。
特に高齢者の方は、時間をかけて慎重に進めることが大切です。
専門家への相談を積極的に行い、安心して売却手続きを進められるよう心がけましょう。
売却前にしっかりと準備することで、トラブルを避け、より良い結果を得られる可能性が高まります。
